Die Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.) hat das Grundstücksareal „Wohnpark Bayenthal“ mit 623 Bestandswohnungen im Frühjahr 2022 erworben und beabsichtigt nun eine Sanierung des Immobilienbestands sowie eine erhebliche bauliche Verdichtung des Grundstücks. Dazu liegt uns eine „Projektvorstellung“ vom 21.09.23 vor, die auch Bezirks- und Ratspolitik bekannt ist und zu der wir wie folgt Stellung nehmen möchten.
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist aktuell sehr groß und somit stellt die Schaffung neuen Wohnraums eine zentrale Herausforderung für Bund, Land und Kommunen dar. Neben hohen Zinsen und Baukosten wirkt sich der Umgang mit Flächenknappheit hierbei besonders problematisch aus. Daher liegt es nahe, die bauliche Verdichtung von innerstädtischen Grundstücksflächen vorrangig zu behandeln und zu fördern. Gesetzliche Empfehlungen und erst jüngst entwickelte Maßstäbe wie das kooperative Baulandmodell dürfen hierbei aber keinesfalls nach Belieben ausgelegt werden, denn auch deren Ziele sorgen insbesondere für ein nachhaltig funktionierendes Wohnangebot und Umfeld.
Eine augenblickliche Notlage darf somit nicht Maßstäbe nachhaltiger Entwicklungen gefährden. Vor diesem Hintergrund bewerten wir das Vorhaben entsprechend nachfolgender Aspekte:
Das Umfeld
Bayenthal hat in den vergangenen 10 Jahren bereits eine erhebliche Verdichtung erfahren. So ist die Bewohnerzahl von 2010 (ca. 8.500) bis heute (ca. 11.100) um 30% angewachsen, ohne dass jedoch Infrastrukturen wie Schulangebote entsprechend angepasst wurden. Hinsichtlich der Bevölkerungsdichte liegt Bayenthal mit 8.730 Einwohnern/m² bereits auf Platz 10 von insgesamt 86 Kölner Stadtteilen und erheblich über dem Durchschnitt von 2.700 (Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Kölner Stadtteilinformationen Zahlen 2022). Ein weiterer deutlicher Zuwachs würde nicht nur die infrastrukturellen Kapazitäten weiter überlasten, sondern auch die Heterogenität im Quartier unausgewogen steigern. Denn neben den bereits stark verdichteten Mischgebietsflächen entlang des Rheins und den bestehenden Hochhausbebauungen des Wohnparks liegen Quartiere wie das Dichterviertel, die durch niedrige Reihenhausbebauung geprägt sind, sowie zahlreiche Denkmalgeschütze dreigeschossige Wohnbauten. Eine Mischung, die nicht weiter überstrapaziert werden darf, sonst wird aus Durchmischung Entmischung, wie an anderen Stellen Kölns zu beobachten.
Bayenthal verfügt über vergleichsweise wenige öffentliche Grün- und Erholungsflächen von nur ca. 4 % (Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Kölner Stadtteilinformationen Zahlen 2022). Der „halböffentlichen“ Grünanlage des Wohnparks kommt daher eine große Bedeutung als Ergänzung dieser wenigen Flächenangebote zu. Darüber hinaus hat sich hier in den letzten Jahrzehnten ein großer schützenswerter Baumbestand entwickelt, der auch zahlreichen Tieren und Singvögeln Rückzugsraum bietet. Die Grünanlage des Wohnparks ist aber vor allem der Garant für Wohnqualität im Kern dieser bestehenden Hochhauslandschaft und Ausgleich für die hohe bestehende Geschossflächenzahl. Blickbeziehungen zwischen Wohneinheiten und auf hoch aufwachsende Gebäudekörper werden unterbunden, Schall absorbiert, schattenspende Bäume sorgen für ein ausgewogenes Klima.
Die Neubauplanungen außerhalb bereits bebauter Grundflächen zerstören diese Qualitäten. Neben langfristiger Flächenversiegelungen durch ergänzende Neubaukörper und Verkehrswege würden auch Baustelleneinrichtungsflächen weite Teile der Grünanlagen und wesentlichen Baubestand irreparabel beanspruchen. Bayenthal ist bereits überproportional stark bebaut, verfügt über sehr wenig öffentliches Grün und verträgt daher nur noch sehr moderate Verdichtungen, die ausschließlich durch Aufstockungen und keinesfalls durch Beanspruchung verbliebener Freiflächen entstehen sollten. Eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2, maximal jedoch 1,6 darf nicht überschritten werden. Größere Entwicklungen sollten über ein Bebauungsplanverfahren eine Öffentlichkeitsbeteiligung sicherstellen und die Maßstäbe des kooperativen Baulandmodels vollumfänglich berücksichtigen. Zudem sollten Umwandlungen und Aufteilungen großer (älterer) Wohngebäude unbedingt vermieden werden.
All diese Aspekte lassen sich bei dem vorliegenden Konzept der d.i.i. nicht erkennen, weswegen wir dieses in der vorliegenden Fassung ablehnen müssen. Da alle vorgetragenen Aspekte überparteiliche Akzeptanz finden dürften, hoffen wir dabei auf breite Unterstützung – sowohl auf Bezirks- wie auch auf Rats- und Verwaltungsebene.
Dies Ausführung ist nur ein Auszug.
hier können Sie den gesamten Wortlaut nachlesen
.231031 Stellungnahme Quartiersentwicklung Wohnpark Bayenthal